Registrare un contratto di locazione: come e quando.

La registrazione di un contratto di locazione oggi è molto semplice. Si può fare agevolmente anche da casa usando gli appositi strumenti messi a disposizione nel sito dell'agenzia delle entrate.

Inoltre la registrazione del contratto di locazione presenta anche dei vantaggi fiscali a favore degli inquilini.

Molti si chiedono se sia sempre obbligatoria la registrazione del contratto di locazione. Vediamo in quali casi la registrazione è un obbligo e in quali casi può essere omessa.

Una prima indicazione di carattere generale ci viene dall'articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, (Finanziaria 2005) il quale afferma che i contratti di locazione non registrati sono nulli se ricorrono i presupposti per la registrazione.
Quali sono questi presupposti?
Nei contratti di locazione a uso abitativo la registrazione è obbligatoria sempre ad eccezione dei casi in cui il contratto NON sia redatto per atto pubblico o scrittura privata autentica e non superi, nel contempo, i 30 giorni nell'anno.

Esempio 1: Se Tizio e Caio stipulano un contratto di locazione con una scrittura privata semplice della durata di 29 giorni, tale contratto non è soggetto all'obbligo della registrazione.

Esempio 2: Se Caio e Sempronio stipulano un contratto di locazione della durata di 15 giorni con atto pubblico, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato.

Esempio 3: Se Tizio e Sempronio stipulano un contratto di locazione con scrittura privata autentica per la durata di 10 giorni il contratto è sempre soggetto all'obbligo di registrazione.

Insomma, come vediamo, il limite dei 30 giorni non opera laddove il contratto sia stipulato con atto pubblico o scrittura privata autentica.

A CHI SPETTA L'OBBLIGO DI REGISTRARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE?

La legge pone entrambi i contraenti sullo stesso piano e, in questo senso, la registrazione può essere richiesta, indifferentemente, sia dal proprietario che dall'inquilino.
Qualora non si abbia il tempo di recarsi presso gli sportelli dell'agenzia si può sempre effettuare la registrazione tramite un intermediario (un caf o un consulente fiscale) o un delegato.
Nel caso il proprietario possegga almeno dieci immobili la registrazione del contratto va effettuata usando i servizi telematici dell'agenzia delle entrate.
Ricordo che la registrazione va fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Se la decorrenza è anteriore alla stipula allora i 30 giorni scattano dalla data di decorrenza del contratto.

NOVITA' RELATIVE AI MODELLI DA USARE PER LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO.

Dal 2014, per la registrazione, è obbligatorio usare il nuovo modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi -contratti di locazione e affitto di immobili) sostituendo definitivamente il vecchio modello 69.

Inoltre, dal 1 gennaio 2015, per il versamento delle imposte occorre usare il nuovo modello f24 Elide (elementi identificativi).

Come registrare un contratto di locazione e pagare le imposte

Mentre prima, per pagare tutto quanto connesso ai contratti di locazione (imposta di registro, tributi speciali, imposta di bollo, sanzioni e interessi) si usava il modello f23, dal 1 gennaio 2015 il modello conforme è il modello f24 Elementi identificativi.
Attenzione, quindi, a usare il modello giusto per il versamento dell'imposta di registro e di bollo. L'uso di un modello non conforme può inficiare la validità del pagamento stesso.

Inoltre, l'attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape) non va mai allegata al contratto nei casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1, comma 7). Occore, però, inserire una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso.

Altra novità è quella di una eventuale riduzione del canone pattuito. In questo caso, si ricorda che non occorre più il pagamento dell'imposta di registro in misura fissa (67 euro) e l'imposta di bollo (16 euro per ogni foglio). Se il proprietario e l'inquilino decidono di modificare quanto inizialmente pattuito del canone di locazione, occorre semplicemente depositare il nuovo contratto al solo scopo di formalizzare il nuovo accordo senza pagare nuove imposte (Dl n. 133 del 12 settembre 2014)

QUANTO SI PAGA PER LA REGISTRAZONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE?

Per registrare il contratto si paga l'imposta di registro e l'imposta di bollo.
L’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste.
L’imposta di bollo, che è pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Si può pagare in una unica soluzione o anno per anno. Si tenga presente che l'imposta di registro non può essere mai inferiore a euro 67.

ATTENZIONE ALLA DETRAZIONE PER CHI PAGA L'IMPOSTA DI REGISTRO IN UNA UNICA SOLUZIONE.

Una cosa che in pochi sanno è che esiste una detrazione di imposta qualora si paghi l'imposta di registro e di bollo in una unica soluzione. La detrazione è pari alla metà degli interessi legali moltiplicato per il numero delle annualità.

Esempio: supponiamo che Caio registri un contratto di locazione il cui canone annuo e di euro 10.000 e la durata del contratto sia di anni 4.
Il canone complessivo è pari a:

10.000 x 4 = 40.000 euro.

Se ipotizziamo un tasso di interesse legale dell'1% (che è quello in vigore dal 1 gennaio 2014) abbiamo i seguenti calcoli:
L'imposta complessiva è pari al 2% del canone commplessivo di tutta la durata del contratto:

40.000 x 0.02 = 800 euro

Poichè il tasso di interesse legale è l'1% e la detrazione è pari alla metà del tasso di interesse moltiplicato per le sue annualità avremo:
Detrazione di imposta = (1%/2) x 4 annualità = 0.5% x 4 = 2%
Abbiamo una detrazione del 2% delle imposte pagate. Nell'esempio l'imposta di registro versata anticipatamente era di euro 800, per cui avremo una detrazione di imposta pari a 

800 x 0.02 = 16 euro.

Se decidiamo di pagare l'imposta di registro anno per anno dobbiamo tenere presente che:

• Occorre versare ogni anno il 2% del canone annuo tenendo sempre in considerazione gli aumenti Istat.
• Dobbiamo versare l'imposta di registro con modello f24 Elide (elementi identificativi) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

In questo caso, l'imposta di registro per il primo anno non può essere inferiore a 67 euro mentre per gli anni successivi può essere anche inferiore a tale cifra.

COME REGISTRARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il proprietario (o l'inquilino) può registrare il contratto di locazione nei seguenti modi:

a) usare il software dell'agenzia delle entrate oppure, evitando di installare alcun software, usando l'ambiente web messo a disposizione nel sito dell'agenzia. In questi casi, se si vuole fare tutto da casa, occore usare Fisconline, per cui occorre preventivamente dotarsi delle credenziali di accesso. Le credenziali si possono chiedere direttamente online e arriveranno dopo 15 giorni a casa in busta chiusa oppure si possono richiedere presso qualunque sportello dell'agenzia delle entrate.
Una volta ottenute le credenziali, si accede alla propria posizione dal sito dell'agenzia delle entrate e si cerca il programma "contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)" disponibile sia in versione software, da installare gratuitamente, oppure in versione web, utilizzabile senza alcuna installazione e sempre gratuita.
Seguendo la procedura guidata si può registrare il contratto di locazione e procedere all'addebito delle imposte direttamente sul proprio conto corrente dopo aver inserito l'iban del proprio conto. Si può allegare, volendo, anche copia del contratto in formato pdf. 

Finita la procedura il programma ci restituisce ricevuta di avvenuto invio e copia del modello RLI debitamente compilato. Non occorrerà fare altro se non attendere la ricevuta di avvenuta registrazione che sarà disponibile, normalmente, dopo qualche ora dall'invio della pratica.

Attenzione: Allegare il contratto di locazione in formato pdf è facoltativo solamente in presenza delle seguenti condizioni:

• un contratto di locazione a uso abitativo (codici L1 o L2), stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un’impresa, arte o professione
• un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre
• una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
• immobili tutti censiti con attribuzione di rendita
• un contratto contenente, esclusivamente, la disciplina del rapporto di locazione senza ulteriori pattuizioni.

Al di fuori di questi casi il contratto di locazione va sempre scansionato in formato pdf o tif e allegato durante la procedura di registrazione per essere inviato assieme al modello RLI.

b) recarsi presso un caf o un intermediario abilitato per delegare la registrazione. I caf e i professionisti abilitati useranno i propri canali (Entratel) per la registrazione del contratto di locazione e per il pagamento dell'imposta di registo e di bollo. In tal caso occorre dotarsi del codice iban poichè il pagamento avverrà esclusivamente attraverso addebito presso il proprio conto corrente. Se ricorrono i presupposti della lettera a) che impongono di allegare il contratto di locazione occorre, naturalmente, portare anche il contratto per essere scansionato e allegato alla pratica.

c) recarsi presso lo sportello dell'agenzia con il modello cartaceo debitamente compilato scaricabile da internet o dal sito dell'agenzia delle entrate. Almeno due originali o un originale e una copia con firma in originale del contratto da registrare. Qualora i contratti da registrare fossero più di uno, occorrerà compilare anche il modello RR. La quietanza di pagamento dell'imposta di registro mediante modello f24 Elide (elementi indentificativi) e il contrassegno telematico per il pagamento del bollo o, in alternativa, si compila direttamente in ufficio il modulo per la richiesta di addebito del pagamento presso il proprio conto corrente.

d) incaricare un proprio delegato di fiducia che si recherà personalmente presso un qualsiasi ufficio dell'agenzia delle entrate con la documentazione riportata al punto c) e la delega debitamente compilata.

QUESTO POST E' STATO SCRITTO DA:  ________________________________________________________________________________________________________________________ FRANCESCO PINNA, PROFESSORE DI ECONOMIA E DIRITTO, TRIBUTARISTA E BLOGGER PROFESSIONISTA, CHE HA SCRITTO PIU' DI DUEMILA ARTICOLI SU ARGOMENTI QUALI FISCO, DIRITTO TRIBUTARIO, ECONOMIA  E, INFINE, ARTICOLI SULLA SUA GRANDE PASSIONE, IL CINEMA.

ATTENZIONE.  _________________________________________________________________________________________________________________________ Per una consulenza gratuita e completa sui costi e sulle modalità di registrazione di un contratto di locazione presso il nostro Studio puoi prendere un appuntamento contattandoci per telefono a Sassari (Tel: 079/3767096 0 Cell: 3337287007)

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