La detrazione degli interessi passivi per il mutuo ipotecario relativo all'abitazione principale

Qualora il contribuente stipuli un mutuo con la banca per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell'abitazione principale è consentita la detrazione degli interessi passivi pagati.

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Condizioni per fruire della detrazione degli interessi passivi.

La condizione fondamentale per potersi detrarre regolarmente gli interessi è che il contribuente sia, insieme, proprietario o nudo proprietario e intestatario del contratto di mutuo (Mutuatario).

Interessi per il mutuo: come detrarli in dichiarazione dei redditi

Queste due condizioni devono essere entrambre presenti. Diversamente si perde il diritto alla detrazione. La sola eccezione è relativa ai mutui contratti prima del 1991 per i quali era sufficiente essere mutuatari e non proprietari.
Quindi, se Caio stipula un contratto di mutuo per la ristrutturazione della casa del figlio non potrà usufruire della detrazione degli interessi passivi. Allo stesso modo, se il figlio dovesse stipulare un mutuo per la ristrutturazione della casa del padre non potrebbe portare gli interessi in detrazione. In entrambi i casi non vi è la contemporanea presenza delle due condizioni di proprietario e mutuatario.

L'immobile deve neccessariamente essere adibito ad abitazione principale del proprietario?

No. Se tizio è contemporaneamente proprietario dell'immobile e intestatario del contratto di mutuo ma non ha la residenza nell'immobile poichè vi risiede il figlio, la detrazione spetta ugualmente. L'agenzia delle entrate si è pronunciata a riguardo con la Circolare 29.01.2001 n. 7, in cui, nella risposta 2.2 precisa che è sufficiente che nell'immobile risieda almeno un familiare del contribuente che intende usufruire della detrazione. Tra i familiari citati dalla circolare rientrano il coniuge, i parenti entro il 3° grado e gli affini entro il 2° grado).

Gli usufruttuari possono detrarsi gli interessi per il mutuo?

No. Gli usufruttuari sono titolari di un diritto reale minore che concede il possesso del bene ma non la proprietà. Questo vale per tutti i diritti reali minori presenti sull'immobile, quali l'usufrutto, l'uso, l'abitazione ecc. Soltanto il proprietario e il nudo proprietario possono detrarsi gli interessi poichè soltanto loro hanno la proprietà del bene immobile. La titolarità del diritto di proprietà è condizione necessaria.

L'immobile in cui è iscritta ipoteca non coincide con l'abitazione principale.

Può accadere che l'abitazione sulla quale risulti iscritta l'ipoteca non sia la stessa che il contribuente ha acquistato e che ha adibito ad abitazione principale. L'agenzia delle entrate si è espressa con la Circolare 29.01.2001 n. 7, e nella risposta 2.4 ha confermato comunque la possibilità che il contribuente possa detrarsi gli interessi passivi.

Se acquisto altro spazio da unire alla mia abitazione principale posso detrarre gli interessi?

Si. La detrazione spetta non soltanto per l'acquisto dell'abitazione principale ma anche qualora il contribuente acquisti una ulteriore quota da unire all'abitazione. Attenzione, però, perchè se il mutuo è stipulato per il solo acquisto di una pertinenza allora la detrazione non compete. L'agenzia ha negato la possibilità di detrarre gli interessi per l'acquisto di soli box, soffitte, cantine o garage con la Circolare 3.05.1996 n. 108, nella risposta 2.3.4.

Cosa succede se acquisto la casa da una impresa o cooperativa edilizia?

Il contribuente potrà sempre detrarre gli interessi ma dovrà fare attenzione a trasferire la propria residenza entro 12 mesi dall'atto di acquisto. Qualora non dovesse riuscirci per cause a lui non imputabili, come ad esempio a causa di lungaggini o ritardi nella concessione dell'abitabilità da parte del Comune, si perde il diritto a usufruire dell'agevolazione fiscale. La stessa Agenzia delle entrate è intervenuta per chiarire il caso con la Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.5.

Se possiedo due mutui quale devo detrarmi?

Può accadere che il contribuente abbia contratto due diversi mutui. Possono essere entrambi suoi o possono essere uno per la sua abitazione principale e uno per l'abitazione principale del figlio. In tal caso quale dei due mutui dovrà considerare per la detrazione degli interessi passivi? L'agenzia è intervenuta con la Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.4 affermando che in questo caso il contribuente dovrà sempre considerare gli interessi per il mutuo stipulato per la propria abitazione.

Se trasferisco la dimora in caso di divorzio posso continuare a detrarre gli interessi?

Si. L'agenzia è intervenuta con la Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.2 in cui afferma che il coniuge, in caso di divorzio e di modifica della propria dimora abituale, può continuare a usufruire della detrazione degli interessi passivi purchè nella casa vi abbia dimora abituale almeno uno dei suoi familiari.

A quanto ammonta la detrazione?

La detrazione ammonta al 19% degli interessi passivi pagati durante l'anno per il mutuo. Occorre verificare tale importo nel resoconto che l'istituto di credito invia al contribuente tutti gli anni. L'importo massimo su cui applicare la detrazione del 19% è di euro 4.000. Per cui, qualora gli interessi passivi pagati siano superiori al limite massimo occorre non considerare la parte che eccede. La detrazione di imposta, in definitiva, non potrà mai essere superiore a euro 760 (il 19% del limite massimo di euro 4.000)

Se trasferisco la residenza per motivi di lavoro perdo il diritto alla detrazione?

No. L'agenzia si è espressa in relazione alla possibilità che il contribuente che abbia stipulato un mutuo modifichi la propria residenza a causa di improrogabili motivi lavorativi. In tal caso è consentito continuare a detrarre gli interessi passivi anche in presenza di una nuova residenza. Il contribuente potrà anche locare la prima abitazione per la quale ha contratto il mutuo senza perdere il diritto al beneficio fiscale. Si veda, al riguardo, la Circolare 20.04.2005 n. 15, nella risposta n. 4.5 e Risoluzione n. 13 dell'11.02.2000.

Se sposto la residenza perdo definitivamente il diritto alla detrazione degli interessi passivi?

No. L'agenzia ha più volte precisato che l'agevolazione potrà essere sempre riacquisita qaualora il contribuente torna ad adibire l'immobile ad abitazione principale. Per cui, tutti gli interessi passivi relativi alle rate di mutuo pagate a decorrere dalla data del nuovo trasferimento saranno detraibili in sede di dichiarazione dei redditi (Circolare 20.06.2002 n. 55, risposta 1 e Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.3.1).

Se si viene ricoverati in modo permanente in un istituto sanitario perdo il diritto all'agevolazione fiscale?

No. Anche qui si è espressa l'agenzia con la risposta n. 4.5 della Circolare n. 15 del 20 Aprile 2005 e con la Risoluzione n. 13 del 11 Febbraio del 2000. In questo caso, però, l'abitazione non potrà mai essere locata altrimenti si perde il diritto alla detrazione.

Se acquisto una casa oggetto di ristrutturazione priva di abitabilità.

In tal caso non posso immediatamente detrarre gli interessi passivi. Dovrò attendere di trasferire la residenza nella nuova casa. Soltanto dalla data in cui l'immobile, a conclusione dei lavori di ristrutturazione, sarà adibito ad abitazione principale, il contribuente potrà regolarmente iniziare a detrarsi le quote di interessi passivi. Si ricorda che vi è anche un tempo massimo di due anni che occorre non oltreppassare pena la perdita del diritto. (Circolare n. 7 del 29 Gennaio 2001, risposta n. 2.9).

Se acquisto un immobile all'asta o un immobile locato?

In tal caso occorre sempre che il contribuente trasferisca la propria residenza nell'immobile. Qualora lo stesso fosse locato o comunque occupato e questo impedisse al nuovo proprietario il trasferimento, la detrazione spetta ugualmente se si notifica entro tre mesi dall'acquisto al locatario l'intimazione di sfratto per finita locazione e che entro il periodo di un anno si trasferisca la nuova residenza.

Se ricevo un contributo in conto interessi per il mutuo cosa devo fare?

In tal caso occorre sempre detrarsi soltanto l'importo degli interessi effettivamente rimasti a carico del contribuente scontando quelli coperti dal contributo pubblico. Si veda a tal proposito la Circolare n. 108 del 3 Maggio 1996, risposta 2.3.2. Si tratta sia di contributi concessi dallo Stato o da altri Enti pubblici, sia in caso di contributi aziendali. (Per i contributi aziendali si veda la Risoluzione n. 46 del 28 Maggio 2010).

Cosa devo fare se ricevo un contributo in un periodo di imposta successivo?

In questo caso nel frattempo si è portato in detrazione l'intera quota degli interessi passivi pagati mentre in presenza del contributo non avremmo potuto farlo. Anzichè restituire una parte degli interessi detratti il contribuente dovrà assoggettare il contributo ottenuto in ritardo a tassazione separata a titolo di "onere rimborsato".

Quali sono gli oneri accessori al mutuo che si possono detrarre?

Assieme agli interessi passivi del mutuo lo Stato consente anche la detrazione di alcuni oneri accessori al contratto di mutuo; nello specifico è consentita la detrazione per gli oneri fiscali pagati (si pensi all'imposta per l'iscrizione o la cancellazione dell'ipoteca sull'immobile o l'imposta sostitutiva sul capitale versato) la provvigione per scarto rateizzato, le spese relative all'istruttoria, le eventuali spese di perizia tecnica, le spese del notaio relative al solo contratto di mutuo (onorario e spese che il notaio ha sostenuto per conto del cliente). 

Quali sono gli oneri esclusi che non posso detrarre? 

Sono escluse le spese che il contribuente sostiene dal notaio per il contratto di compravendita perchè non afferiscono in nessun modo al contratto di mutuo (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.3). Non è consentito, altresì, detrarsi le spese di assicurazione dell'immobile perchè non hanno carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo (Circolare 20.04.2005 n.15 risposta 4.4). Sono esclusi anche gli interessi pagati a seguito di finanziamenti diversi dal contratto di mutuo (esempio aperture di credito bancarie o cessione di stipendio) e gli interessi pagati per un prefinanziamento fatto per finanziare il mutuo stesso (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.5).

QUESTO POST E' STATO SCRITTO DA: ________________________________________________________________________________________________________________________ FRANCESCO PINNA, PROFESSORE DI ECONOMIA E DIRITTO, TRIBUTARISTA E BLOGGER PROFESSIONISTA, CHE HA SCRITTO PIU' DI DUEMILA ARTICOLI SU ARGOMENTI QUALI FISCO, DIRITTO TRIBUTARIO, ECONOMIA .

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